Preventa de terrenos en Rafaela: el Municipio advierte riesgos y pide mayores garantías para los compradores

La posibilidad de comprar terrenos antes de que estén terminadas las obras de urbanización comenzó a generar un debate en el Concejo Municipal de Rafaela. La iniciativa busca facilitar nuevos desarrollos inmobiliarios, aunque también plantea interrogantes sobre las garantías que recibirán quienes decidan invertir sus ahorros.

Durante la reunión de comisiones de este lunes, los concejales recibieron a María Emilia Vidal, subsecretaria de Desarrollo Urbano y Metropolitano, y a Gabriel Mangarelli, coordinador de eventos privados del Municipio, para analizar un proyecto presentado por los ediles Carla Boidi y Lisandro Mársico, del bloque Unidos para Cambiar Santa Fe.

La propuesta pretende modificar la normativa vigente para habilitar la preventa o reserva de terrenos cuando el loteo todavía no se encuentre completamente urbanizado.

Sin embargo, desde el Ejecutivo municipal advirtieron que será necesario perfeccionar algunos aspectos de la iniciativa para garantizar mayor seguridad a los compradores.

Qué propone el proyecto de Boidi y Mársico

Actualmente, las exigencias municipales dificultan que los desarrolladores puedan ofrecer terrenos antes de completar determinadas instancias de urbanización.

Los autores de la propuesta consideran que esta situación obliga a quienes impulsan nuevos loteos a disponer de una importante cantidad de capital propio para ejecutar previamente las obras.

La iniciativa busca modificar ese esquema y permitir que los desarrolladores puedan realizar preventas o reservas una vez cumplidos determinados requisitos técnicos y administrativos.

El proyecto establece que, antes de comercializar los terrenos, deberán contar con una aprobación municipal previa del desarrollo, factibilidad hídrica cuando corresponda y documentación vinculada con la provisión de agua potable, energía eléctrica y exigencias ambientales.

También contempla la obligación de entregar a los compradores un documento de reserva con la información y las aprobaciones correspondientes, además de instalar carteles en el predio donde se desarrollará el loteo.

De esta manera, los interesados podrían conocer las características del emprendimiento y el estado de sus autorizaciones antes de comprometer dinero.

Mangarelli: “El riesgo siempre existe”

Tras la reunión, Gabriel Mangarelli reconoció que la finalidad de la iniciativa es positiva, aunque consideró que todavía existen cuestiones que deben ajustarse.

“El fin es completamente loable”, expresó al referirse a la posibilidad de simplificar los procedimientos vinculados con nuevos loteos.

No obstante, explicó que existen aspectos administrativos que deben revisarse para conseguir una normativa más sólida.

“La simplificación de los loteos es algo muy bueno para la ciudad. Pero hay que ajustar un poquitito las tuercas para que sea una ordenanza un poco más firme, más rígida, más sólida”, señaló.

Uno de los puntos centrales de la discusión estuvo relacionado con la protección de quienes compren terrenos mediante esta modalidad.

Consultado sobre la posibilidad de que una persona pague por un lote y posteriormente las obras comprometidas no se concreten, Mangarelli reconoció que se trata de una preocupación importante.

“El riesgo siempre existe”, sostuvo, y remarcó que precisamente por ese motivo deben fortalecerse las condiciones previstas en la ordenanza.

Qué pasaría si una persona compra y las obras no se realizan

La preocupación principal está vinculada con las consecuencias que podrían producirse si un emprendimiento comienza a comercializar terrenos y posteriormente no cumple con las obras de infraestructura necesarias.

El proyecto establece que los desarrolladores deberán hacerse cargo de la apertura de calles y de las obras correspondientes, además de respetar los plazos fijados.

En términos generales, la propuesta contempla un plazo máximo de cinco años para ejecutar la infraestructura, con disposiciones que prevén la caducidad de las actuaciones si los trabajos no comienzan dentro del primer año o no se completan en los términos comprometidos.

Sin embargo, desde el Municipio consideran necesario profundizar el análisis de los mecanismos de protección para evitar que los compradores queden perjudicados.

También se abordó la responsabilidad que podría recaer sobre la administración municipal si un proyecto no se concreta.

Mangarelli reconoció que evitar ese escenario constituyó uno de los principales asuntos discutidos durante el encuentro.

Sobre la posibilidad de que el Municipio termine involucrado en reclamos por emprendimientos inconclusos, señaló: “Ese es el mayor problema a saltear”.

Los controles sobre los terrenos y las obras necesarias

Otro de los aspectos considerados durante la reunión fue la importancia de mantener la intervención municipal en las diferentes etapas de los desarrollos.

Entre las cuestiones planteadas aparecen las condiciones del terreno, los estudios hídricos y la ejecución de las obras de infraestructura necesarias para que los futuros lotes puedan utilizarse adecuadamente.

En ese sentido, se destacó la necesidad de evitar que se comercialicen terrenos sin las condiciones técnicas requeridas.

Mangarelli recordó que la Municipalidad cumple una función de contralor durante gran parte del proceso de urbanización y consideró que esa responsabilidad debe mantenerse aun cuando se simplifiquen los trámites.

El funcionario también se refirió a la comparación entre la preventa de lotes y la comercialización anticipada de departamentos bajo el régimen de propiedad horizontal.

Explicó que existen diferencias jurídicas y administrativas entre ambos mecanismos, por lo que no resulta sencillo trasladar directamente un sistema al otro.

Un proyecto que seguirá en discusión

La reunión permitió conocer la postura de los funcionarios municipales y avanzar en el análisis de las modificaciones propuestas por Boidi y Mársico.

El Ejecutivo no planteó un rechazo a la idea de habilitar la preventa, sino la necesidad de revisar su implementación para evitar problemas posteriores.

El debate continuará en el ámbito legislativo, donde deberán evaluarse las condiciones que tendrán que cumplir los desarrolladores y los resguardos necesarios para quienes decidan adquirir terrenos bajo esta modalidad.

La discusión plantea un desafío para Rafaela: facilitar nuevas inversiones y emprendimientos inmobiliarios sin debilitar los controles sobre la urbanización ni poner en riesgo el dinero de los futuros compradores.

Por el momento, la preventa de lotes continúa siendo una propuesta en estudio y no una modalidad habilitada por la nueva ordenanza.